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限地价限售价并举 深圳加强“房地联动”控房价

发布日期:2021-08-31 10:42   来源:未知   阅读:

  本港台同步现场开奖直播广药集团向斐济捐赠防疫物资8月29日,此前一度中止的深圳第二批集中供地“返场”。根据深圳市规划和自然资源局,此次供地涉及的出让地块不变,共22宗,总用地面积约83.4公顷,地块将于9月28日集中出让。

  与此前方案相比,新的方案在调整竞买人资质条件和准入要求、调整土地竞价方式、下调住房销售限价、落实购地资金审查机制、强化企业信用约束等方面做了优化。

  以调整土地竞价方式为例,在保持挂牌起始价不变的基础上,深圳第二批集中供地的地块溢价率上限统一由45%调整为15%,达到溢价率上限后,南山、龙华2宗全年期自持租赁住房用地直接采用摇号方式确定竞得人,其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人。

  这一方法也被称为“三限双竞+摇号”:限地价、限自持、限售价、竞地价、竞自持、摇号。如果在拍地过程中,地价和全年自持租赁住房面积达到规定上限,那么对于进入摇号环节的房企而言,拿地将成为一个随机抽取一位幸运儿的概率游戏。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《证券日报》记者:“南山和龙华都是深圳房价比较高的热点片区,政府愿意牺牲地价,将优质地块拿出来做全自持的租赁住房,彰显了深圳调整住房供应结构,增加租赁住房供应的改革决心。”

  数据显示,深圳土地溢价率自从2013年达到顶峰之后虽有所回落,但仍比较高。2018-2020年,深圳住宅用地土地溢价率分别为26.07%、34.9%和26.58%。

  除了深圳以外,近期还有杭州等城市下调了地块溢价率上限。对于房企而言,“限地价+摇号拍地”的模式虽然降低了在拿地上的主观能动性,但对于其改善盈利能力或许是一个好消息。

  事实上,在严格的房价调控之下,过去几年房企高溢价拿地的恶果开始显现。以毛利率指标为例,据《证券日报》记者统计,截至8月30日,按照证监会行业分类,已经公布中报的92家A股房地产业企业中,有57家房企中期毛利率较上年同期下滑,占比高达超过六成,行业毛利率下行趋势确定。

  行业龙头也未能幸免。中报显示,上半年,万科、碧桂园、保利地产、中国海外发展的毛利率分别较上年同期下降了8.87、4.57、3.24、2.05个百分点。8月30日,在万科2021年上半年业绩发布会上,万科总裁祝九胜直言不讳:“近年来公司所销售的产品中,地价占售价的比例明显上升,从2017年到2020年,地售比提高17个百分点左右,会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。”

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《证券日报》记者表示:“深圳通过下调地块溢价率有效控制地价,降低房企拿地成本,将在一定程度上减轻房企拿地压力,增加拿地热情。另一方面,房企有相对充足的资金用于提高产品质量、拓展宣传和销售渠道等方面上,或将助推房企的盈利能力增强。”

  值得注意的是,在下调土地溢价上限的同时,深圳市还加强了“房地联动”,同步下调了住房销售限价。具体而言,深圳市第二次集中供地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等,通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

  李宇嘉认为,在新房全面限价,价格审批比较严格的情况下,此次供地意味着深圳建立起“地价-房价”联动控制的商品房新模式,房价地价进入全面管控阶段,楼市更加强调公共属性,而不是市场化。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此类规定进一步体现了限价政策继续从紧从严的导向。过去全国各地都有各类限价政策。但是深圳显然不满足既有的限价政策,在既有基础上进一步调低限价的价格线,也使得稳房价的工作进一步巩固,进一步促进价格的稳定。

  今年以来,深圳房价走势较为温和。根据国家统计局数据,截至7月份,深圳新建商品住宅价格指数较2020年增长4.0%,二手住宅价格指数较2020年增长8.3%,无论是新房涨幅还是二手房涨幅均低于北京、上海、广州这三大一线月份,深圳二手住宅销售价格指数环比下降0.4%,自5月份以来第三个月环比下降。